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L'immobilière aht propose un service d'expertise immobilière. L’expertise consiste à apprécier la valeur vénale d’un bien immobilier à un instant T et à démontrer cette valeur. Elle tient compte de facteurs environnementaux, juridiques, économiques, techniques et fiscaux. 

Si une estimation prend en compte l’état actuel du bien, une expertise va plus loin en faisant valoir toutes les possibilités d’extension, d’aménagement ou autres améliorations permises par la propriété. Une étude complète est réalisée par un expert agréé qui analyse les matériaux de construction, l’état du bien, le plan local d’urbanisme, le marché immobilier de la zone géographique concernée. Les compétences de l’expert sont donc multiples.

En tant qu’expert agréé et membre du Collège des Experts évaluateurs du Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier, nos expertises respectent les normes de la CEEI Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière.

 

 

La charte de la CEEI comprend plusieurs méthodes d’expertise. Celles qui s’adaptant le plus aux habitations individuelles et aux bâtiments industriels sont :

  • la méthode par comparaison directe bâti intégré ou non intégré
  • la méthode sol et construction
  • la méthode par capitalisation du revenu.

Pour chaque expertise, il faut idéalement utiliser et croiser ces 3 méthodes. Parfois seules deux méthodes sont possibles comme pour les biens d’habitation en copropriété. Le résultat de chaque méthode est alors pondéré par un coefficient en fonction de la pertinence et de l’adaptabilité de la méthode au bien expertisé. De cette pondération est issue la valeur vénale retenue pour le bien expertisé. 

Un aperçu des principales méthodes d’expertise

La méthode sol et construction :
Dans cette méthode, le terrain et le bâti sont expertisés de manière indépendante. Pour évaluer le terrain, une étude approfondie du règlement d’urbanisme doit être faite. Elle permet de déterminer les possibilités d’aménagement supplémentaires de la propriété.
Pour évaluer le bâti, un coût de construction à neuf est déterminé, puis un coefficient de vétusté est appliqué en fonction de l’âge et de l’état d’entretien du bien. Il s’agit de la méthode la plus technique.

La méthode par comparaison directe bâti intégré ou non :
Cette méthode repose sur la comparaison de biens immobiliers vendus récemment. Le terrain et le bâti peuvent être expertisés de manière indépendante ou non, en fonction des informations que l’expert aura récoltées. Une grande différence avec les estimations des agents immobiliers : on ne parle pas de surface carrez mais de surface utile ! Toutes les surfaces sont prises en considération, comme les terrasses, les caves, les combles, etc. Ces surfaces sont ensuite pondérées par un coefficient en fonction de leur état et de leur utilité.

La méthode par capitalisation du revenu :
Cette méthode est la combinaison du taux de capitalisation défini et des loyers réellement perçus ou probables. Il est évident que dans le cas d’un bien déjà loué, la méthode est plus pertinente.

 

Les tarifs d’une expertise sont fonction du temps prévisionnel à consacrer à la mission. Un devis est toujours préalablement présenté au donneur d’ordre. Le montant des honoraires n’est jamais fonction de la valeur du bien.